Jaké doklady musí mít prodávající k pozemku?

Rozhodování o prodeji a koupi nemovitosti může být obtížné: je to důležitá a problematická záležitost, je hodně peněz a ne vždy je dostatek zkušeností. V tomto článku se podělíme o nejnutnější informace o tom, jak prodat pozemek.

29.09.2022 15 minut

Krok 1. Určete typ nemovitosti

• Parcela s budovou. V tomto případě jsou sepsány 2 kupní a prodejní smlouvy, protože prodáváte pozemek letní chaty samostatně a samostatně rezidenční nemovitost, která se na něm nachází. Předměty se oceňují odděleně od sebe, proto jsou pro ně vyžadovány různé doklady. Je povoleno sepsat jednu kupní a prodejní smlouvu, cena je uvedena s ohledem jak na cenu pozemku, tak na budovy na něm umístěné.
• Pozemek bez budov. Bez budov se zjednoduší postup sepisování smlouvy. Někdy má prodávající touhu zbourat nemovitost na místě a prodat ji jako „čistou“, nicméně demoliční řízení vyžaduje nejen fyzickou likvidaci nemovitosti, ale také řádnou registraci se zapojením katastrálního inženýra a zápisem s Rosreestr.
• Pozemek se nachází na zemědělské půdě. Patří sem pozemky nacházející se mimo obydlenou oblast, vytvořené pro určité účely. V tomto případě není registrace prodeje a nákupu možná bez písemného oznámení krajským úřadům. Zákon se nevztahuje na zahrádkářské a zeleninové pozemky související se zemědělskými pozemky, pozemky určené pro osobní vedlejší pozemky, stavby garáží (včetně výstavby garáží pro vlastní potřebu), jakož i na pozemky, na kterých se nacházejí nemovité věci. majetek (s výjimkou bytových domů, jejichž výstavba, rekonstrukce a provoz jsou povoleny na pozemcích využívaných rolnickými (hospodářskými) podniky k výkonu své činnosti).

Krok 2. Potřebujete realitního makléře?

Dále se musíte rozhodnout, zda nemovitost prodáváte sami nebo s pomocí realitní kanceláře? Zvažme každou možnost podrobně.

Vlastní prodej

Pros	Zápory
Realitní kancelář nemá žádné dodatečné náklady, umístění fotografie a reklamy	Nezávislý výběr potenciálních kupců zabere spoustu času
Připravit určité dokumenty Notáře potřebujete například pouze v případě, že potřebujete notáře získat souhlas s prodejem pozemku od manžela	Čas navíc ukázat web
Zodpovědnost za přípravu smlouva

Prodej přes realitní kancelář

Pros	Zápory
Pomáhá odhadnout tržní hodnotu pozemků	To vyžaduje dodatečné náklady nejsou levné (minimálně 3 % z ceny nemovitosti + dodatečné náklady)
Dokáže provádět nejen přímé, ale i protichůdné transakce	Vyžaduje to čas a úsilí hledá dobrého specialistu
Pomoc s právními problémy
Pomáhá pořídit fotografie webu a umístit reklamu

Kterou možnost je lepší zvolit? Zde neexistuje jednoznačná odpověď, vyberte si tu, která je pro vás výhodnější. Pokud jste ochotni zaplatit za to, aby ostatní věnovali svůj čas tomuto procesu, pak je pro vás vhodná varianta prodeje přes realitní kancelář. Dokončí obchod a ukáží vám spiknutí bez vaší přítomnosti. Nebo můžete pozemek prodat sami a ušetřit tak dobré peníze.

Krok 3: Připravte si dokumenty

Chcete-li prodat pozemek, musíte shromáždit balíček dokumentů. To zahrnuje:

• cestovní pas vlastníka nebo jeho zástupce
• notářsky ověřenou plnou moc k provádění a formalizaci transakcí, pokud se transakce účastní zástupci a nikoli vlastníci
• notářsky ověřený souhlas manžela vlastníka pozemku nebo doklad potvrzující, že tento pozemek není společným majetkem
• katastrální pas, pokud je k dispozici
• územní plán
• osvědčení o převzetí
• kupní smlouvy
• originál výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí
• písemný souhlas banky, je-li nemovitost zastavena
• souhlas opatrovnických orgánů se zcizením majetku, pokud se transakce dotýká práv nezletilých
• někdy potřebujete potvrzení o dědictví, rozhodnutí soudu nebo darovací smlouvu

Některé dokumenty budou vyžadovat notáře. I když se rozhodnete dokončit transakci sami, správnost papírování, . Naštěstí jsou chvíle, kdy si náklady notáře hradí kupující sám, takže to pro vás nemusí být vždy náklady navíc.

Krok 4. Připravte pozemek k prodeji

Než zadáte inzerát a začnete hledat kupce, musí být web prezentovatelný. Proto radíme:

• Sekat trávu. Pro budoucího kupujícího bude mnohem jednodušší posoudit stav a velikost pozemku. Můžete také odstranit přebytečné keře.
• Označte hranice pozemků. Pokud nemáte plot, můžete si zakoupit vlajky na označení oblasti.
• Udělejte sprchy, pokud chybí.
• Odstraňte odpad. Otřepané, ale neméně důležité. Čím lépe váš web vypadá, tím více lidí o něj může mít zájem.

Takové maličkosti výrazně ovlivňují první dojem z webu, pomohou vám rychle najít kupce a zahájit obchod.

Krok 5. Zhodnoťte místo

Pro stanovení ceny pozemku si nejprve zjistěte jeho katastrální hodnotu. To se provádí zdarma online na webových stránkách Rosreestr. Poté se rozhodněte, za kolik jste ochotni pozemek prodat, s přihlédnutím k dodatečným nákladům a také s ohledem na to, že kupující může smlouvat. Snažte se cenu příliš nenafouknout, protože to může u kupujících vzbudit podezření.

Pro výběr optimální ceny analyzujte také trh, zejména se podívejte, za jakou částku se pozemky na stejném nebo podobném území prodávají, o co může cenu zvýšit (například dostupnost komunikací nebo dopravní dostupnost) a za co naopak může kupující požadovat za snížení nákladů.

Krok 6: Zveřejněte inzerát

Dalším krokem je oznámení prodeje. Nejlepší je umístit jej přes specializované platformy, jako je Avito, Cyan nebo Yandex Real Estate. Existuje také možnost použití ústního podání, ale online platformy fungují mnohem efektivněji. Pokud potřebujete prodat pozemek co nejdříve, můžete umístit inzerát na několik stránek současně.

Chcete-li vytvořit atraktivní reklamu, postupujte takto:

• Pište jasný a srozumitelný text. Představte si sami sebe na místě kupujícího a popište, co byste sami chtěli při nákupu vědět. Území lokality, komunikace, jací sousedé jsou poblíž, co je v oblasti – vše, co bude opravdu užitečné.
• Udělejte dobré fotky. Čím lepší obrázek, tím snazší je pro kupujícího hodnotit web. Vzhledem k tomu, že jste v oblasti již udělali pořádek, nebude pořízení krásné fotografie těžké. Doporučujeme vám pořídit 5-10 fotografií, abyste kromě místa mohli vyhodnotit cestu v okolí, elektroinstalaci a další důležité body.
• Nevymýšlejte a nepište, co není nutné. To lze přičíst prvnímu bodu, ale přesto není třeba psát důvody prodeje nebo slibovat budoucí dostupnost plynu na stránce, pokud nemáte jasné informace. Nenechte se uvádět v omyl a lidé vás budou ochotněji považovat za dobrého prodejce.
• Kromě toho nám můžete říci o rostlinách na webu.

Samozřejmě chcete přilákat kupujícího, ale je lepší říct celou pravdu hned, abyste neztráceli čas svůj ani nikoho jiného.

Krok 7. Dokončete dohodu

A už se blížíme do finále! Našli jsme vhodného kupce, dohodli se na ceně, ale co dál?

Chcete-li vytvořit atraktivní reklamu, postupujte takto:

1 Sepište smlouvu o koupi a prodeji pozemku
Je důležité popsat všechny podrobnosti transakce: náklady na pozemek, předmět transakce: plocha, přítomnost budov, práva atd. Smlouvu můžete sepsat sami pomocí šablon z internetu nebo využít služeb specialistů.

2 Odešlete dokumenty společnosti Rosreestr prostřednictvím MFC
Budete potřebovat samotnou smlouvu, pas kupujícího, žádost, potvrzení o převzetí (pokud smlouva není potvrzením o přijetí) a případně smlouvu o hypotečním úvěru. Po předložení dokumentů musí kupující zaplatit státní poplatek za zápis vlastnického práva.

3 Převod nemovitosti na nového vlastníka
K převodu nemovitosti dochází na základě listiny o převodu a převzetí (pokud ze smlouvy nevyplývá, že se jedná i o potvrzení o převodu a převzetí)

4 Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o převodu vlastnictví
Dokument je obdržen do 9 pracovních dnů na pobočkách MFC nebo do 7 pracovních dnů na pobočkách Rosreestr a také online na webových stránkách Státních služeb.

Krok 8. Vypočítejte a plaťte daně

Neméně důležitým krokem pro kupujícího i prodávajícího je placení daní. Pokud nemovitost vlastníte méně než 5 let, pak jste po prodeji povinen zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z částky transakce nebo 70 % z katastrální hodnoty, pokud kupní smlouva stanoví cenu nižší než katastrální hodnota. Minimální doba držby 3 roky je stanovena pro případy, kdy nemovitost byla zděděna darovací smlouvou od blízkého příbuzného, ​​nájemní smlouvou nebo v případech, kdy je tato nemovitost jediná.

Daň musí být také zaplacena, pokud hodnota vašeho pozemku přesáhne 1 milion rublů, přičemž dani podléhá pouze část, která je více než milion.

Příklad:
Máte pozemek, vlastníte ho 4 roky a plánujete jej prodat za 1 milion 150 tisíc rublů. V tomto případě bude daň
150 tisíc * 13 % = 19 500 ₽

Je důležité si uvědomit, že daňový příjem se vztahuje na všechny pozemky, které za rok prodáte. Můžete využít vrácení daně z příjmu z prodeje nemovitosti získáním daňového odpočtu.

Prodej a koupě pozemku je vždy významnou událostí, protože se jedná o realitní transakci a zpravidla se jedná o nemalé částky. Řekneme vám, na co si dát pozor při dokončení transakce nákupu a prodeje pozemku, abyste nebyli oklamáni a zbavili se zbytečných problémů.

Jak zkontrolovat pozemek před nákupem

Pokud kupujete pozemek, je vhodné se ujistit, že je právně čistý a v budoucnu nenastanou problémy. Často takové problémy nejsou zřejmé, takže postup bude užitečný i pro vlastníky – aby se ujistili, že neexistují žádná břemena nebo porušení a aby v budoucnu neměli potíže.

Před uzavřením smlouvy se tedy musíte ujistit o několika důležitých věcech:

1. Pozemek skutečně patří lidem, kteří jej prodávají nebo jejichž jménem jedná oficiální zástupce (relevantní pro kupující).

2. Stránka nemá žádná břemena a není spojena s porušováním: byly zaplaceny daně, nebyla uvalena žádná exekuce, hranice byly stanoveny správně, s komunikací je vše v pořádku.

3. Neexistují žádná omezení ve využívání lokality, zejména je na ní povoleno stavět stavby, nejsou zde křižovatky s chráněnými územími a podobně.

Dnes je hlavním dokumentem potvrzujícím právo na nemovitost výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (do 15.07.2016. července XNUMX – osvědčení o státní registraci vlastnictví). O tom, jak je pozemek registrován a co je Jednotný státní registr, podrobně hovoříme v samostatném článku.

Po obdržení výpisu můžete okamžitě zjistit držitele autorských práv, břemena, hranice, komunikace, obecně všechny „ekonomické“ aspekty.

Důležité! Někdy má smysl získat výpis z Jednotného státního rejstříku dvakrát: při kontrole a těsně před nákupem, abyste měli jistotu, že se za uplynulé období nic nezměnilo. To platí zejména v případě zpoždění transakce.

Dávejte pozor! Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí se všemi údaji o držitelích autorských práv mohou obdržet pouze vlastníci (nebo jiná osoba s písemným souhlasem vlastníka). Proto je přípustné nezávisle požadovat data na libovolném webu, který se vám líbí, ale není to vždy vhodné (koneckonců, podstatné informace budou klasifikovány). Odmítnutí poskytnout prohlášení je však vážným důvodem pochybovat o transakci a odmítnout ji.

Je také nutné zkontrolovat vlastnický list potvrzující důvody pro nabytí (obdržení) pozemku prodávajícím. Může se jednat o kupní a prodejní smlouvu, směnu, dar, potvrzení o dědictví, úkon státního orgánu nebo samosprávy o poskytnutí pozemku apod.

Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být

Stránky tedy byly zkontrolovány a obě strany byly s výsledkem spokojeny. Dále postup registrace koupě a prodeje pozemku vyžaduje uzavření dohody.

Ve smlouvě musí být uvedeny strany, předmět obchodu a cena. Smlouva musí být uzavřena písemně!

Struktura dohody je následující: musí v ní být uvedeno, kdo se na čem domlouvá a za jakých podmínek. V našem případě se jedná o prodej a nákup pozemku. Upozorňujeme, že dohoda o ceně je podstatnou podmínkou smlouvy, bez jejíhož ujednání bude smlouva považována za neuzavřenou, proto musí být ve smlouvě uvedena cena a upřesněn postup při platbě za pozemek. Smlouva také specifikuje osobní údaje stran (a případných zástupců se transakce účastní), parametry webu a další důležité okolnosti (například pokud se na pozemku nacházejí nějaké budovy). Pokud je pozemek opuštěný, jsou na něm odpadky, budovy chátraly atd., může to být také uvedeno ve smlouvě (toto ustanovení však není povinné).

Kupní smlouva na pozemek musí obsahovat údaje umožňující jednoznačně identifikovat prodávaný pozemek: katastrální číslo, přesnou adresu jeho umístění, výměru, druh povoleného využití a kategorii pozemku.

Při popisu předmětu smlouvy se doporučuje odkázat na vlastnický doklad o vlastnictví pozemku: kým, kdy, komu byl doklad vydán a na jakém základě.

Vzor smlouvy je ke stažení na internetu, i když to nedoporučujeme. V každém případě standardní dohoda vyžaduje úpravu, aby vyhovovala konkrétní situaci. Pokud to nechcete dělat sami, obraťte se na specializovaného právníka.

Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?

Kde mohu zaregistrovat prodej pozemku? Převod vlastnictví pozemku na základě kupní a prodejní smlouvy podléhá státní registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, vyplňte žádost o státní registraci práv s přiloženými potřebnými dokumenty. V první řadě se jedná o dohodu (minimálně 2 kopie). Budete také potřebovat doklad potvrzující zaplacení státní daně (není to nutné, ale je vhodné, protože pokud neexistují žádné informace o zaplacení státní daně, žádost a připojené dokumenty mohou být bez uvážení vráceny). Budete potřebovat dokumenty identifikující strany transakce (nebo jejich zástupce). V závislosti na situaci a podmínkách transakce mohou být zapotřebí další dokumenty.

Mimochodem, transakci můžete zaregistrovat také prostřednictvím MFC. Kromě toho lze žádost a potřebné dokumenty podat společnosti Rosreestr prostřednictvím notáře, který byl svědkem podpisů na žádosti o státní registraci.

Je třeba poznamenat, že účast notáře je povinná, pokud se prodává podíl na pozemku nebo pozemku, který patří nezletilému dítěti nebo občanovi uznanému za omezenou způsobilost k právním úkonům. V ostatních případech lze na žádost stran přizvat notáře.

Lhůty pro dokončení transakce

Státní registrace se provádí do 7 pracovních dnů a ve vztahu k pozemku určenému k osobnímu vedlejšímu hospodaření, zelinářství, zahradnictví, výstavbě garáže pro vlastní potřebu nebo individuální bytové výstavbě – 3 pracovní dny ode dne obdržení žádost a dokumenty Rosreestr. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, bude registrační lhůta 9, resp. 5 pracovních dnů.

Je-li registrace vypracována na základě notářsky ověřené dohody, je její lhůta 3 pracovní dny, v případě příjmu dokumentů v elektronické podobě – ​​1 pracovní den, při žádosti prostřednictvím MFC – 5 pracovních dnů.

Jak se pojistit

Bez ohledu na to, zda prodáváte nebo kupujete, se předem ujistěte, že transakce je „právně čistá“. A shromážděte co nejvíce dokumentů, i když je uvedeno, že nejsou vyžadovány, ochráníte tím svá práva a může to urychlit proces. Pamatujte, že transakce týkající se podílů na pozemku nebo majetku dětí mají své vlastní charakteristiky, není nutné takové prodeje odmítat, ale vyžadují další pozornost.

Sledujte novinky, přihlaste se k odběru newsletteru.

Při citování tohoto materiálu je vyžadován aktivní odkaz na zdroj.