Jak správně vypočítat nájemné za byt?

Princip smluvní volnosti nám umožňuje stanovit mechanismus pro stanovení výše nájemného, ​​který je výhodný pro nájemce i pronajímatele. Může se jednat o pevnou částku placenou měsíčně nebo částku, která zahrnuje náhradu nákladů na údržbu pronajatého zařízení. V druhém případě vyžaduje znění smluvního ustanovení zvláštní pozornost.

Postup, podmínky a podmínky placení nájemného jsou určeny nájemní smlouvou (čl. 1 § 614 občanského zákoníku), v případě jejich neexistence se postup, podmínky a platební podmínky obvykle uplatňují při pronájmu obdobné nemovitosti za srovnatelných okolností. jsou aplikovány. Obdobné pravidlo je stanoveno v odstavci 3 čl. 424 Občanského zákoníku Ruské federace za smluvní cenu: pokud to není zahrnuto v textu smlouvy, plnění smlouvy musí být zaplaceno za cenu, která je za srovnatelných okolností obvykle účtována za podobné zboží, práce nebo služby. Při uzavírání smlouvy o pronájmu nemovitosti však toto pravidlo nelze použít, protože nájemné je nezbytnou podmínkou smlouvy o pronájmu nemovitosti (článek 432 občanského zákoníku Ruské federace). V případě neexistence podmínky, na které se strany písemně dohodnou ohledně výše nájemného, ​​se smlouva o pronájmu nemovitosti považuje za neuzavřenou (článek 654 občanského zákoníku Ruské federace).

Podmínky nájmu musí být formulovány tak, aby bylo možné přesně určit, kdy a v jaké výši je nájemce povinen hradit příslušné platby. Dohoda může stanovit pevnou výši nájemného nebo postup (mechanismus) jeho výpočtu. V druhém případě bude nájemní smlouva rovněž považována za sjednanou.

Výše nájemného může být změněna dohodou stran ve lhůtách stanovených smlouvou, nejvýše však jednou ročně, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace) . Změna výše nájemného v souladu s mechanismem stanoveným ve smlouvě nepředstavuje změnu nájemní smlouvy, a proto se na ni nevztahují omezení uvedená výše (bod 11 informačního dopisu prezidia hl. Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11.01.2002. ledna 66 č. 66, dále jen Informační dopis č. XNUMX). Například podmínka indexace nájemného v závislosti na inflaci není v rozporu se stanoveným omezením, ačkoli se výše nájemného mění, postup pro jeho výpočet zůstává nezměněn.

Následky ztráty statusu plátce DPH pronajímatele je lepší ve smlouvě zajistit

Doporučuje se v nájemní smlouvě specifikovat, zda nájem zahrnuje daň z přidané hodnoty (DPH). A pokud ano, pak bude nutné také určit, která část z uvedené částky je nájem a jakou část DPH. Například uveďte současnou daňovou sazbu, abyste předešli sporům v budoucnu, když se daňová sazba během smluvního období změní. Dále se doporučuje ve smlouvě uvést, že z částky pronájmu se neúčtuje DPH, pokud pronajímatel není plátcem této daně. To vše musí být provedeno, protože jinak mohou mít strany neshody ohledně částek, které mají být zaplaceny jako nájemné. Postoj soudů k této otázce je nejednoznačný a v důsledku toho může pronajímatel obdržet nájemné ve výši nižší, než se předpokládalo (usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 17.09.2010. září 70 ve věci č. A14225- 2009/10.02.2010) a nájemce může být nucen zaplatit DPH přesahující výši nájemného (Definice Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 1414. února 10 č. VAS-51/7727 ve věci č. A2009-2/346.11). Pravděpodobná je situace, kdy původně byl pronajímatel plátcem DPH a ve smlouvě byla sjednána výše nájemného se zohledněním daně, později však povinnost tuto daň platit zanikla. Například, když pronajímatel přejde na zjednodušený daňový systém (článek 05.08.2011 článku 43 daňového řádu Ruské federace) nebo v případě změny vlastníka pronajatého majetku, pokud nový vlastník není plátce DPH plátce. V tomto ohledu je v zájmu nájemce do smlouvy zahrnout podmínku, že v případě zániku povinnosti pronajímatele odvádět DPH bude nájemné sníženo o částku daně. Není-li taková podmínka sjednána, může soud odmítnout vyhovět žádosti o vrácení přeplatku na nájemném ve výši daně (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 24309. 2010. 15.01.2010 ve věci č. A29 -2100/2009). Současně existuje další situace, kdy je platba s částkou DPH zahrnutou v ní uznána jako bezdůvodné obohacení pronajímatele (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volga-Vjatka ze dne XNUMX. ledna XNUMX ve věci č. AXNUMX-XNUMX/XNUMX).

Nájemné může zahrnovat pevnou a variabilní část

Nájemné nelze stanovit formou úhrady nájemcem za energie (elektřina, voda, teplo), palivo, maziva a další materiál spotřebovaný při užívání pronajaté nemovitosti. Faktem je, že takovou úhradou vlastně pronajímatel nezíská od nájemce žádnou odměnu za udělené právo užívat předmět nájmu, což je v rozporu s kompenzační povahou smlouvy (bod 12 Informačního dopisu č. 66). Za účelem úhrady nákladů na služby spotřebované nájemcem strany ve smlouvě stále častěji uvádějí, že nájemné se skládá ze dvou částí – konstantní a variabilní. Velikost konstantní části je určena jako pevná hodnota (nebo mechanismus pro její výpočet) a variabilní část je definována jako náklady na energie spotřebované nájemcem. Podmínka vymezující postup placení účtů za energie je důležitým bodem smlouvy. Koneckonců, smlouvy s organizacemi zásobujícími zdroje jsou uzavírány pronajímatelem a faktury jsou vystavovány na jeho jméno a nájemce bude mít povinnost tyto výdaje uhradit, pokud je to ve smlouvě stanoveno. Energie a ostatní platby zahrnují náklady na vodné a stočné, telefonní spojení, spotřebovanou elektřinu, dodávku tepla (plyn), dále poplatky za úklid prostor, odvoz odpadků atd. Účtování plateb za energie a provoz v rámci pronájem je možný v několika variantách. Nejprve si můžete stanovit pevné nájemné, které již zahrnuje náklady na takové platby. Nájemce pak každý měsíc platí pevné nájemné. Za druhé, je přípustné určit výši nájemného bez zohlednění nákladů na služby, což naznačuje právo nájemce samostatně uzavírat dohody s organizacemi na dodávku zdrojů a servisními organizacemi. Je třeba vzít v úvahu, že uzavření takových dohod bude mít za následek vznik dalších povinností pro nájemce vůči takovým organizacím. A za třetí, strany mají právo stanovit nájemné skládající se z pevné a pohyblivé části. V druhém případě se nájemné skládá z platby za pronajaté prostory ve stanovené výši (pevná část) a nájemného ve smyslu náhrady nákladů na energie skutečně spotřebované nájemcem (variabilní část).

Výši pohyblivé části nájmu je lepší fixovat na každý měsíc zvlášť

V praxi se výše nájemného z hlediska úhrady nákladů na spotřebovanou elektrickou energii nájemcem stanovuje buď na základě odečtů elektroměrů, samostatně instalovaných pro nájemce, nebo z instalovaného příkonu se zohledněním příkonu. všech elektrických spotřebičů provozovaných v areálu a přibližnou dobu jejich provozu. Množství spotřebované vody nebo plynu lze určit i měřičem. Výpočet nákladů na topné služby závisí na celkové vytápěné ploše, počítáno v metrech krychlových. Úhrada nákladů na telefonickou komunikaci se provádí na základě údajů o stavu osobního účtu poskytnutých komunikační organizací.

K uznání fixní části nájemného jako nákladu stačí mít nájemce samotnou nájemní smlouvu, ve které je definován. A pro zaúčtování variabilní části ve výdajích je nutný samostatný prvotní doklad, který bude odrážet náklady na energie spotřebované nájemcem s rozpisem podle druhu služeb a výši variabilní části nájemného za měsíc vypočtenou v souladu s nájemní smlouvou. Co je tento primární dokument? Při uzavírání smlouvy se účastníci nájemní smlouvy na této otázce ve vztahu ke konkrétní situaci samostatně dohodnou. Může se jednat o dvoustranný akt nebo potvrzení od účetního oddělení pronajímatele. Hlavní věc je, že použitý dokument obsahuje všechny povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálního zákona ze dne 06.12.2011. prosince 402 č. 1-FZ „O účetnictví“ (bod 04.02.2010 dopisu Federální daňové služby Ruska ze dne 22. února 3 č. ШС-86-XNUMX/XNUMX@).

Pokud je nájemné (nebo jeho část) v souladu se smlouvou pohyblivou částkou, pak pro uznání této částky jako nákladu musí nájemce každý měsíc obdržet primární doklad od pronajímatele, protože výše pronajímatele nájemné se liší měsíc od měsíce. A když je nájemné ve smlouvě stanoveno v konstantní (pevné) výši, měsíční akty potvrzující

výše poplatku není potřeba, neboť výše nájemného se nemění. Je třeba si uvědomit, že s přípravou primární dokumentace mohou nastat potíže, protože pronajímatel není dodavatelem inženýrských služeb pro nájemce, ale ve skutečnosti jedná jako „agent“ nájemce při převodu plateb za služby poskytované dodávkou zdrojů. organizací. Pro pronajímatele nejsou tyto platby příjmem, ale slouží jako náhrada výdajů.

Kachapkina Alena,

právní praxe právník

CJSC United Consultants FDP

Do konce roku 2024 bude ve velkých městech nadále růst nájemné za nemovitosti a užívání jiných typů nemovitostí. Za hlavní důvod zvýšení nájemného je považováno zvýšení klíčové sazby centrální banky.

Zvýšená sazba hypoték, oznámená v září na 20 %, povede k poklesu spotřebitelské aktivity a zvýšení poptávky po pronájmu nemovitostí a movitých věcí. Zjistěte, co potřebujete vědět o nájemném a za jaké sazby se z tohoto materiálu počítá.

jaký je nájem?

Proces převodu práv k majetku z jedné osoby na druhou na určitou dobu, specifikovanou v dohodě dohodnuté a podepsané stranami, se nazývá nájemní smlouva. Týká se to řady objektů: dokončené i nedokončené stavby všech typů, doprava, průmyslové areály, přírodní areály.

Za užívání památkově chráněných objektů je stanoveno nájemné, jehož cenu stanoví majitel. Svým významem představuje odměnu vyplácenou pronajímateli za užívání jeho majetku (pozemků, nemovitostí, dopravy apod.) na základě nájemní smlouvy.

Formy pronájmu s platbou jsou:

• pronájem bytů, soukromých a venkovských domů, chat;
• pronájem jakéhokoli druhu movitého majetku;
• podnájem s poskytnutím již pronajatého majetku do užívání;
• využívání nehmotného majetku, podniky a leasing.

Nájemné je považováno za pevnou nebo variabilní částku a může se měnit podle podmínek transakce, na kterých se strany dohodnou, v závislosti na typu pronajímané nemovitosti.

Platby za užívání nemovitosti se provádějí v hotovosti nebo bankovním převodem. Nájemce je platí jednorázově (po celou dobu trvání smlouvy, na rok, po samostatných částech, dvakrát měsíčně nebo týdně. O postupu při platbě nájemného rozhodují strany.

Pojem „nájemné“ by měl být odlišen od „nájemného“. V prvním případě hovoříme o peněžní výši vložené za konkrétní období týkající se jakéhokoli druhu majetku. Ve druhém případě se sazba považuje za úhradu za dočasné užívání 1 m2 komerční nemovitosti. Ceny jsou kalkulovány v souladu s tržními cenami.

Druhy pronájmu

Úhrada za movitý a nemovitý majetek poskytnutý do užívání nájemcem je uvedena v čl. 2 čl. 614 občanského zákoníku Ruské federace a je prezentován v několika odrůdách, které jsou:

• Pevné – nastavené předem a nezávisí na měnících se podmínkách a vnějších faktorech. Přísně fixní platby jsou prováděny pravidelně. Nájemné se však nezvyšuje.
• Proměnné – závisí na inflačních indexech, směnných kurzech a příjmech nájemců. Jsou ovlivněny výkyvy tržních cen, vládními ekonomickými změnami, rozhodnutími vlastníka nemovitosti o zvýšení nájemného, ​​ale i inflací a změnami v příjmech jedné ze stran.
• Přednostní – slouží pro sociální nebo veřejné bydlení, které má zvláštní postavení a účel.
• S právem koupě – zahrnuje možnost nájemce odkoupit nemovitost na konci doby nájmu. V takových případech může být nájemné částečně započteno na kupní cenu nemovitosti.

Výše nájemného je považována za flexibilní finanční nástroj a závisí na katastrální hodnotě pozemku a jeho účelu. Právní předpisy Ruské federace upravují dodržování práv a povinností vyplývajících ze smlouvy stranami v pevné výši, ve formě podílu na zisku, úroku nebo jiným způsobem (článek 614 občanského zákoníku). Ruská federace). Je přípustné vybírat nájemné formou služeb poskytovaných nájemcem výměnou za užívání majetku pronajímatele.

Co by měl účetní vědět o pronájmu?

Důležitou součástí účetnictví a daňové evidence jsou pravidla pro uvádění v dokladech výpočtu a indexace nájemného. Účetní je povinna jej správně zaúčtovat a bezchybně promítnout nájemní transakce do daňových přiznání. Zde jsou klíčové aspekty, které by měl odborník znát:

1. Seznámení s obsahem a podmínkami smlouvy smluvních stran, která specifikuje podmínky nájmu: pevná nebo variabilní platba, dostupnost zálohových plateb, postup pro výpočet sankcí.
2. Promítnutí plateb do účetních sestav. Nájemné je účtováno jako náklad na základě faktury od pronajímatele. Zápis se provádí na účet 44 „Prodejní náklady“ (pronájem nebytových prostor) nebo 20 „Hlavní výroba“ (u průmyslových areálů a areálů). Příjmy z pronájmu převedené do majetku se účtují na účtu 91 „Ostatní výnosy a náklady“.
3. Daň z přidané hodnoty (DPH). Pronajímatel vystaví fakturu s uvedením výše daně. Účetní přihlíží k tomu, že nájemce má nárok na odpočet DPH, pokud je nájem využíván pro zdanitelná plnění. Zde je důležité sledovat načasování plateb a výpočty DPH, aby se eliminovaly chyby ve výpočtech, které by mohly vést k pokutám od Federální daňové služby.
4. Daň z příjmu. Náklady na nájemné se u nájemce zahrnují do ostatních výdajů snižujících základ daně. Zde je důležité správně rozdělit náklady na pronájem na příslušná období. Výnosy z pronájmu jsou pro pronajímatele považovány za příjem a musí být zahrnuty do výpočtu daně z příjmu.
5. Účtování o pronájmu s možností koupě. Účetní tuto skutečnost zohledňuje z pohledu dlouhodobého majetku. Zde lze splátky nájmu částečně započítat jako zálohy na nákup a ovlivnit i daňové účtování.
6. Přecenění a úprava nájemného. Pokud dojde k revizi peněžní platby z důvodu indexace v důsledku inflace nebo změny sazeb uvedených v dohodě o transakci, musí účetní správně zohlednit změny v účetnictví a přepočítat daňové závazky.
7. Zvláštní daňové režimy. V závislosti na tom, v jakém režimu organizace funguje (zjednodušený – zjednodušený daňový systém, obecný – OSN atd.), se leasingové splátky promítají do výkaznictví odlišně. Například podle zjednodušeného daňového systému se výdaje na pronájem zohledňují až po skutečné platbě.
8. Finanční výkaznictví a audit. Vedení záznamů a audity musí být založeny na transparentním a přesném zaznamenávání plateb nájemného, ​​včetně navýšení. Důležité je pravdivě zpracovat výroční finanční zprávu, na jejímž základě mohou auditoři kontrolovat soulad nájemních smluv, platebních dokladů a kalkulací plateb.

Vedení řádné evidence plateb nájemného v podnicích vám umožní vyhnout se daňovým rizikům a pokutám stanoveným současnou ruskou legislativou.

Použité metody výpočtu nájemného

Při provádění transakcí, které odrážejí finanční platby související s leasingy, se používají následující metody výpočtu:

• Srovnávací. Nejběžnější, na základě podrobné analýzy nákladů na objekty s podobnými parametry a jejich velký výběr.

Platí zde nejjednodušší zásada: nájemce nebude platit přemrštěnou cenu za užívání nemovitosti, pokud ji lze pronajmout za nižší cenu.

• Ziskové. Používá se k odhadu míry pronájmu komerčních nemovitostí, které se plánují použít za účelem dosažení zisku.

To se týká podnájmu nebo použití zařízení k organizaci komerční výroby zboží a služeb. Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích příjmů z pronajatých prostor. Odhadci přitom zohledňují náklady a zisky nájemce, nikoli vlastníka nemovitosti.

• Drahý. Vhodné pro majitele, kteří si hlídají veškeré náklady spojené s tímto rozhodnutím.

Tento způsob zahrnuje rozložení celé výše nákladů na určitou dobu platnosti nájemního vztahu s přihlédnutím ke specifikům objektu. Účetní zohledňuje veškeré náklady na nákup, údržbu a opravy nemovitosti plánované k pronájmu.

V rámci nákladového přístupu je povoleno používat dodatečné kalkulační metody, mezi které patří: metoda ekonomického odpisování a rekapitalizace, za účelem přesného stanovení celkových nákladů na leasingové splátky. Metoda ekonomického odpisování zohledňuje míru opotřebování majetku a náklady na údržbu majetku.

Metoda rekapitalizace zohledňuje náklady, které majitel nemovitosti investoval před jejím pronájmem. Pro výpočet koeficientu zde bude účetní potřebovat přesné charakteristiky movitého nebo nemovitého majetku, jeho aktuální stav a míru opotřebení.

Důležité nuance

Majitel pronajímané nemovitosti má před uzavřením smlouvy s nájemcem právo požadovat složení kauce, která je po skončení transakce vrácena. Platba nájemného se v tomto případě počítá jako platba za poslední měsíc nebo je zadržena v případě zjištění škody na majetku.

Platby nájemného podle smlouvy mohou přijímat právnické i fyzické osoby. Výše platby a podmínky pronájmu musí být v dokumentu uvedeny písemně a číselně. Státní registrace nájemních smluv se vztahuje na transakce s podmínkami delšími než 1 rok. Lhůtu pro předání nemovitosti do užívání si stanoví pronajímatel sám.

Výše nájemného je ovlivněna poptávkou na trhu, technickými vlastnostmi a stavem nemovitosti a také dalšími bonusy. Pro zvýšení sazby plateb je ke smlouvě přiložena předem navržená dodatečná dohoda.

Potvrzení o platbách je vhodné doložit. Pokud je nájemné uhrazeno v hotovosti, postačí papírový doklad. U bezhotovostních plateb je nejjednodušší přijímat účtenky prostřednictvím bankovních aplikací.