Jak proměnit garáž v obytný prostor?

RTVI pokračuje v sérii článků o garážovém hospodářství. V předchozím textu jsme se setkali se sběrateli kovů a dnes budeme hovořit o nejnaléhavějším problému – o bydlení. Vlastní bydlení si nyní nemůže dovolit každý (zejména při sazbě hypotéky 27,5 % a cenách za novostavby). Na realitním trhu se proto často objevují neobvyklé nabídky – například rezidenční garáže. Takové byty si můžete také vzít na hypotéku – cena za ně začíná od dvou milionů rublů. Přečtěte si o tom, jak regiony žijí v „garážích s vybavením“ v materiálu RTVI.

Malé garážové družstvo „Družba“ stojí téměř na okraji jedné z vesnic městské části Ramensky – vedle průmyslových skladů a několika opuštěných budov neznámého účelu. Přestože je všední den, GSK je zaneprázdněn: postarší muž třídí motor starého bochníku o kousek dál – několik mladých lidí v těžkých péřových bundách rozebírá rezavě zelenou sedmičku na díly. A každou minutu kolem kol tiše šustí výdobytky sovětského automobilového průmyslu. Nemůžete si pomoci, ale chcete se podívat do kalendáře a zjistit, jaký je rok.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

„Místní“ jsou opatrní vůči novým lidem, ale jsou extrémně přátelští – okamžitě vám pomohou zjistit, kde bydlí „správný“ soused. Na střeše jedné z betonových garáží je tucet úlů, ke kterým vede schodiště úhledně sražené z dřevěných trámů – to je příbytek místního „farmáře“.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Majitel úlů nebyl v garáži, ale sousedé říkali, že chodí „často“: chová nejen včely, ale i králíky a podniká „už dva roky“. Monotónní betonové krabice se stále míhají, ale na samém konci ulice Družba se objevuje garáž, která obstojí v porovnání s ostatními: kolem jsou vysázeny trpasličí túje, u vchodu je koberec a prosklené vstupní dveře, které zcela ničí kánony garážové architektury.

Taťána Panová / RTVI

“Pro mě je tahle garáž to nejlepší místo, moje doupě”

Venku mrzne, ale v malém obývacím pokoji (také známém jako ložnice) je teplo: teplo poskytují kamna, úhledně obložená masivními cihlami. Pokoj je útulný: je zde malá skříň, lednice, jídelní stůl a pohovka. Po zdi je roztroušena girlanda a na okně je malý smrček: připomínka svátků.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Zkrátka se nedá říct, že to všechno není garsonka někde v ringu, ale obyčejná betonová garáž. Michail, majitel garáže, koupil před pěti lety krabici o velikosti 30 m130 za 1,8 tisíc rublů a nyní ji dal znovu k prodeji za XNUMX milionu rublů. „V létě jsem se domluvil s nějakými kupci, chtěli tady bydlet, jen museli vyplnit doklady [na koupi], ale nevyšlo to. Ano, opravdu se nesnažím prodávat. Mám to pověšené pro zpravodajské účely pro svou ženu. A toto je můj vývod. Takovou si pro sebe nepostavíte, bylo do toho vloženo tolik úsilí,“ říká muž, schovává se v kuchyni a vystupuje z ní se dvěma šálky čaje.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

S nápadem vyzdobit garáž jako obytnou zónu přišel Michail asi před třemi lety – inspirovalo ho video na YouTube. Muž si nejprve chtěl v garáži postavit jen lázeňský dům – aby se tam měl kde scházet s přáteli – ale pak se „rozhodl pro přestavbu ve větším měřítku“: vyrobil podlahy, vyložil betonovou bednu izolace a rozmístění všech komunikací. “Mimochodem, lázně fungují.” Ve vedlejší místnosti je záchod a sprcha,“ říká Michail a otevírá nenápadné dveře do parní komory. V zatopených kamnech je tu docela horko: asi 60 stupňů. “Obecně tady ani nemusíte topit v kamnech, je tu topení,” pokračuje Michail, vrací se do obývacího pokoje a uvelebuje se na pohovce. “Myslel jsem, že tady bude zima.” A když jsem to zateplil, stalo se to úplně normální. Teď jsem také udělal dveře, takže je horko.” Dokončení garáže stálo Michaila „asi milion a půl“.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

“Pro mě je tahle garáž to nejlepší místo, moje doupě.” I kdyby tam byla dača, nejste tam vlastníkem. Majitelkou je tam manželka. A zde je můj osobní prostor. Moje práce je navíc nervózní a hektická,“ říká Michail. Muž pracuje v prodeji – prodává nábytek na míru. Často přichází do garáže – “čistě relaxovat, rozptýlit myšlenky a restartovat.”

Taťána Panová / RTVI

„Bydlel jsem tu v létě, někdy jsem tu zůstal na podzim a v zimě. Je zde ortopedická matrace, jako doma na posteli. Stalo se, že jsem sem jel na dva týdny, když měla tchyně manželku. Můj otec a bratr sem přijeli, žili zde několik dní a odjeli obchodně do Moskvy. Dokonce jsem měl v plánu postavit druhé patro,“ řekl Michail. Vlastní garáž a pozemek pod ní jsou ve vlastnictví muže. To bylo možné poté, co byl v roce 2021 podepsán zákon o „garážové amnestii“. Podle muže pak on i sousedé „dělali povyk“, takže „garáže se tady teď bourat nebudou“.

„Garážová amnestie“ je hovorový název pro zákon, který zjednodušil postup registrace garáží postavených do konce roku 2024. Dříve bylo možné garáž a pozemek pod ní zapsat do vlastnictví pouze na základě rozhodnutí soudu. Do „garážové amnestie“ byly zahrnuty pouze trvalé stavby, kovové a pojízdné skořepinové garáže nelze evidovat jako majetek, neboť jsou považovány za movitý majetek.

Vlastníci mohou do září 2026 vyhotovit dokumenty, které založí práva ke garážím a pozemkům

Kromě Michaila má „obytnou garáž“ i jeho soused přes ulici. „Vlastně má tři garáže, dvě dílny a ve třetí si udělal záchod s vanou, ale skoro nikdo tam nechodí. Těžko se topí. Kupující často nalézají nabídku na prodej Michailovy garáže – podle muže reklama zveřejněná na jedné z internetových služeb „již získala více než 80 tisíc zobrazení“, ale nespěchá, aby se s nemovitostí rozloučil. „Ani se nebojím, že tuhle garáž neprodám. Teď se pusťte do výroby takového – v první řadě si ho kupte za stejné peníze, za které jsem ho koupil. Plus opravy budou více než dva miliony. Přesto cena vzrostla,“ říká Michail. Na otázku, zda chce pronajmout svou garáž, muž odpověděl negativně: „Těch 30-40 tisíc nepotřebuji, garáž už zničí.“

Prodám dvoupodlažní garáž (řadový dům)

Pro Moskvu a Moskevskou oblast jsou obytné garáže vzácným jevem, ale stále se vyskytují. Mezi stovkami inzerátů zveřejněných na online realitních službách našel zpravodaj RTVI asi 10 prodejců, kteří nabízeli garáže plně přizpůsobené k bydlení. Například v Sergiev Posad je na prodej dvoupatrový garážový byt o celkové ploše 80 m1,6. V popisu inzerátu je uvedeno, že garáž je „plně izolovaná“, ale není zde voda ani kanalizace. Můžete si ho koupit za téměř XNUMX milionu rublů s vyjednáváním.

Snímek obrazovky z avito.ru

Dvoupatrová garáž (postscriptum v závorce je „městský dům“) o rozloze 60 metrů čtverečních se také prodává ve Staré Kupavně nedaleko Moskvy. Popis říká, že pokoj byl nedávno zrekonstruován – “topení naftou + krb na dřevo.” V garáži jsou dvě koupelny, internet je k dispozici, klimatizace a kamerový systém jsou připojeny.

Snímek obrazovky z avito.ru

„Obytné garáže“ jsou také v Kazani, Surgutu, Uljanovsku, Samaře a Toljatti. Podle experta Khamovniki Foundation a vedoucího projektu „Garážové hospodářství v ruské provincii“ Alexandra Pavlova je to způsobeno tím, že „velké tovární podniky byly v 90. letech pokryty měděnou pánví“, takže lidé „ šel do garáží“, protože to byla jediná „ne zrovna nekontrolovaná, ale nedobytá oblast“. „V Moskvě v letech 2015-2017 začaly hromadné demolice garážových družstev. Ve městě a regionu nezbyly kvůli nedostatku zázemí ani základy. V jiných městech od roku 2019 do roku 2020 tento fenomén již není tak rozšířený,“ dodal Pavlov.

“Polovina Soči tady takhle žije”

Nyní jsou obytné garáže běžnější na jihu Ruska – v Soči, Anapě a Adleru je mnohem snazší najít inzerát na prodej „garáže u moře“ než koupit parkovací místo. Pokud neexistují žádné plány na nákup, lze takové byty s veškerým vybavením pronajmout na dobu neurčitou – ceny se pohybují od 15 do 38 tisíc rublů za měsíc.

Snímek obrazovky z avito.ru

„Máme tady velké garáže, jsou i třípatrové. Všechny komunikace jsou položeny, ale není tam žádný plyn. Pouze tlakové láhve,“ řekl jeden z prodejců, který v Soči nabídl k prodeji obytnou garáž, v rozhovoru s korespondentem RTVI. “Můžeš jít z mé garáže k moři, je to na hoře.”

— Dostávají se k vám například sanitky a dodávky normálně?

– Žádný problém. Jediná věc je, že ulice jsou úzké.

— A co doklady? Psal jste, že pozemek je ve společném užívání s GSK? Je šance, že bude dříve nebo později zbourána?

— Naše GSK nepodléhá demolici. To, že je pozemek trvale využíván, je dobře, protože GSK, které si pozemky pronajímají, se nyní potýkají s tím, že musí běhat. Náš objekt je ale podle dokumentů nebytový – nelze se tam přihlásit.

– A kvůli tomu vás nemohou vystěhovat?

-No, já nevím, to se nestalo. Tady takhle žije polovina Soči. No, naše garáže jsou dobré – vidíte. Pokud něco, můžete je zapsat do vlastnictví, ale nikdo se do toho moc nechce, protože to nikdo nepotřebuje. Nikdo opravdu nechodí kontrolovat.

„Neměl jsem moc financí, tak mě napadlo, že bych si chtěl koupit garáž“

„Mám všechny dokumenty, které potvrzují, že obě podlaží byla legálně postavena a že byly instalovány komunikace. Nemám se čeho bát, pronajímáme pozemek pro GSK, platím za něj asi 200 rublů měsíčně, pronájem máme na 50 let dopředu. Vím, že privatizace pozemků je možná, ale neměl jsem takový cíl, protože nyní prodávám svou garáž,“ řekla obyvatelka Anapy Rita v rozhovoru s RTVI. Rita se o obytných garážích dozvěděla náhodou – narazila na inzerát na Avito a téměř okamžitě se rozhodla, že se „do jedné přestěhuje“. „Bylo mi dvaadvacet let, žil jsem v Udmurtii a snil jsem o přestěhování k moři. Když mi nabídli práci novinářky v Anapě, samozřejmě jsem souhlasila a začala jsem si hledat bydlení,“ řekla dívka. Nejprve si Rita pronajala garáž, ale „když jí bylo 25,“ uvědomila si, že potřebuje své vlastní místo.

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

Taťána Panová / RTVI

„Vzhledem k tomu, že jsem mladý člověk a neměla jsem moc financí, vznikl nápad, že bych si chtěla koupit garáž,“ řekla Rita. Ve stejném GSK našla vhodnou dvoupatrovou garáž. V areálu nebyly žádné opravy ani komunikace. „Byl jsem sám, vydělával jsem velmi málo, takže jsem vše dělal co nejvíce vlastníma rukama a v rámci možností rozpočtu. Časově to trvalo asi rok,“ vzpomínala dívka. Podle Rity utratila za renovace „přes milion“. „Podle měřičů teď platím v průměru čtyři tisíce, i když jsem slyšel, že v Anapě platí za energie v bytě sedm a devět tisíc. Navíc máme také členské příspěvky v oblasti pěti set rublů a svoz odpadu v oblasti tří set,“ řekla.

Archivní foto
Egor Alejev / TASS

Rita nezmínila jméno GSK, ale řekla, že má mnoho sousedů – “všechny garáže jsou dvoupatrové, lidé žijí všude.” „Z ulice to vypadá, jako by to byl městský dům. Mám moc hezká okna s výhledem na hřiště, ale na druhou stranu nemám sousedy, auto klidně zaparkuji. Když přijdou přátelé, ugrilujeme si tam kebab a můžeme večer posedět venku,“ dodala dívka. Podle Rity nikdy nelitovala rozhodnutí koupit a vybavit garáž a vždy věřila, že je to „dobrá volba pro život, založená na finančních možnostech“.

„Neměl jsem žádnou finanční pomoc od rodičů, pokud by mi někdo dal byt nebo dům. V zásadě jsem netoužil po koupi bytu na hypotéku. A co si potom můžete v Anapě koupit? Maximum je garsonka, protože ceny jsou nereálné, ať jsou teď nebo před 8-10 lety. Nechtěl jsem si proto brát hypotéku a bydlet v psí boudě a zvolil jsem pro sebe tuto optimální variantu. Tohle je můj nápad, dala jsem do toho duši,“ uzavřela dívka.

Garáž je můj hrad

Příběh takzvaných „přeživších“, lidí, kteří se připravují na válku nebo trénují život v extrémních podmínkách, stojí stranou. Například jako hrdina filmu RTVI Vladimir Vorobjov, který postavil bunkr pod garáží v Kirovské čtvrti Rostov na Donu. Dungeon byl navržen pro přežití jednoho nebo dvou lidí po dobu dvou let.

Uvnitř bunkru byla dvousedačka, postel s ortopedickou matrací, kuchyňka, záchod, sprcha, umyvadlo a vlastní studna. Podzemní místnost byla vybavena přívodní ventilací s uhlíkovými filtry, digestoří se zpětným ventilem pro izolaci vnějšího prostředí, elektrickým a „vodíkovým“ vytápěním (na bázi svíčky ohřívající titanovou desku). Vorobjov v bunkru přechovával plynové masky, vysílačky, pušku, podvodní pistoli, nože, oštěp a sadu jídla.

Rostovité pro případ možného ústupu vykopali z bunkru i celou síť tunelů. Některé z nich byly vybaveny pastmi.

Ještě z videa RTVI/YouTube

„Nejsem na nikom závislý. Nic nepotřebuji. Žádná voda, žádná kanalizace, žádná elektřina. Zvládnu to úplně sám,“ řekl Vorobiev.

“Postavit strážce zákona před každou garáž, aby viděl, zda tam někdo bydlí nebo ne, je téměř nereálné.”

Zakladatelka Meziregionálního právního centra pro pozemkové vztahy Jekatěrina Ivanova v rozhovoru s RTVI uvedla, že z právního hlediska se garáž může změnit na obytnou pouze tehdy, pokud „bude provedena úřední rekonstrukce a stav pozemek pro individuální bytovou výstavbu je dodržen.“ „Pokud zóna v generelu neumožňuje umístění takových objektů, pak se garáž nebude moci stát obytnou. To upravuje občanský, bytový a pozemkový zákon, který klasifikuje kategorie pozemků, a také zákon o územním plánování, který odpovídá na otázku, jaké typy povoleného využití můžeme mít. Navíc na místní úrovni si každá obec přijme pravidla pro využití území, rozvoj a územní plány, které zónují území konkrétního města a v rámci těchto zón se určují možné způsoby využití pozemků,“ dodala Ivanova.

Zápis vlastnictví pozemku a garážový box podle ní také nemohou změnit jeho stav. Pokud pozemek, na kterém se garáž nachází, není určen k výstavbě individuální bytové výstavby, pak se právně předpokládá, že „garážový box svým provedením může teoreticky představovat ohrožení života a zdraví osob, které se zde neustále zdržují “ vysvětlil právník. Je však téměř nemožné kontrolovat fenomén „obytných garáží,“ domnívá se Ivanova. „Obecně je v pořádku být v garáži. A je téměř nereálné postavit před každou garáž strážce zákona, aby viděl, jestli tam někdo bydlí nebo ne,“ uzavřela.