Jak legitimovat přestavbu, která již byla v bytě provedena?

Legálně lze změnit zónu obytného prostoru 2 způsoby: přestavbou a rekonstrukcí. Sanace je změna konfigurace bydlení (např. změna plochy a účelu jednotlivých bytových prostor). A rekonstrukce zahrnuje řadu technických opatření směřujících k přestěhování a změně umístění (rozvodů) různých inženýrských sítí, elektrického, sanitárního a dalšího vybavení nutného pro předpokládané využití obytného prostoru. V obou případech na základě výsledku práce v souladu s Čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace je osoba provozující obydlí (vlastník nebo nájemce) povinna provést příslušné změny v osvědčení o registraci prostor. Dobrý příklad. Instalace elektrického sporáku místo plynového nebo přestavba sprchového koutu na koupelnu je rekonstrukce. A změna konfigurace místností využitím prostoru z jiných místností, posunutí dveřních nebo okenních otvorů je klasifikována jako přestavba. Za přestavbu bude považováno i vybourání překližkové příčky oddělující spíž nebo šatnu od zbytku místnosti.

Zvažme důsledky neoprávněné přestavby

Neoprávněnou přestavbou se rozumí technické detaily, které nebyly dohodnuty s místní správou (společností pro správu budov). Pokud přestavba přesahuje standardní projekt schválený při výstavbě budovy, je nutné případný nesoulad dohodnout se správou. V případě zjištění porušení hrozí jednotlivcům pokuta od 2 do 2.500 2 rublů. s povinnými pracemi na obnovení původního stavu bydlení. Tito. uvedení konfigurace obytného prostoru do souladu s původně schváleným inženýrským projektem. V některých regionech Ruské federace (například v Moskvě a regionu) vybírání pokut v souladu s částí 7.21 čl. XNUMX zákoníku o správních deliktech Ruské federace zavedl moratorium. A do určitého (podle kraje) data mají osoby bydlící v bytových prostorách možnost bezplatně provedenou přestavbu legalizovat (pokud na základě výsledků kontroly neohrožuje celistvost stavby Například nebyly vybourány nosné stěny). Jakákoli „činnost“ s obytným prostorem (prodej, darování, privatizace, dědictví) však bude vyžadovat, aby vlastník přestavbu legitimizoval. V opačném případě ponese odpovědnost za toto (a tedy související výdaje) přijímající strana. Co určitě sdělí notář při schvalování transakce. V případě, že v důsledku sanace dojde ke škodě na budově nebo prostorách představujících kulturní památku, správa uloží vlastníkovi, aby je uvedl do původního stavu. Při ignorování tohoto požadavku může správa nemovitostí zabavit majetek soudní cestou. Postup registrace přestavby před zahájením opravy a po jejím dokončení se liší: před opravou musí vlastník (osoba žijící v obytném prostoru se souhlasem vlastníka) koordinovat plánované změny s administrativou. V druhém případě jde o legitimizaci již vykonané práce.

Postup při schvalování přestavby s místní správou

Nejprve musíte kontaktovat ZISZ. Musíte mít po ruce: osvědčení o vlastnictví nemovitosti (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí) a cestovní pas. V některých regionech se služby správy nemovitostí nemusí nazývat BTI. Například v Petrohradě a regionu je to státní rozpočtová instituce „GUION“. Po přijetí žádosti je zaměstnanec ZISZ povinen dostavit se do dvou týdnů na místo a prohlédnout plochy připravené k sanaci a provést příslušná měření. Při kontrole jasně vyznačí červenými čarami zóny přestavby v obytném plánu. Dále je potřeba objednat technický závěr o tom, že prováděná (již provedená) práce odpovídá požadavkům a normám SPIN. Tito. nezpůsobují škodu ani neohrožují stavbu, neporušují práva ostatních obyvatel (v případě bytového domu) a neohrožují život a zdraví osob bydlících v prostorách a jejich sousedů. Technickou zprávu si můžete objednat od profilovaných individuálních podnikatelů nebo členských společností SRO.

Důležité! Koordinace technického závěru na různých regulačních úřadech (SES, Rospotrebnadzor, městský nebo krajský odbor architektury, požární dozor atd.) spočívá na najatém zhotoviteli.

Následuje podání žádosti a balíčku průvodních dokumentů na odbor architektury místní správy (jiný regulační orgán, v závislosti na kraji, odpovědný za plánování budov a prostor). Podle části 2 Čl. 26 bytového zákoníku Ruské federace se žádost o přestavbu podává osobně (fyzicky) nebo v elektronické podobě prostřednictvím MFC.

Důležité! Před odesláním zkontrolujte, zda žádost obsahuje ověřovací podpisy všech vlastníků domu.

• osvědčení o registraci bydlení (bytu);
• půdorys budovy;
• technický závěr od členské organizace SRO;
• extrakt z ERGN;
• vysvětlení (bytový plán s úpravami od pracovníka ZISZ, který prováděl kontrolu na místě);
• pokud se bydlení nachází v budově uznané za architektonickou, historickou nebo kulturní památku, souhlasný závěr příslušného odpovědného útvaru o prováděné sanaci. Tito. že změny jsou přípustné a nepoškodí kulturní dědictví.

Odeslaná žádost s balíčkem průvodních dokumentů bude posouzena do 45 pracovních dnů. Je-li výsledek pozitivní (negativní výsledek lze získat pouze v případě různých chyb při vyplňování nebo nedostatečného balíčku přiložených dokumentů), obdrží žadatel akt dohodnuté sanace.

Certifikát bude zaslán na adresu uvedenou v přihlášce. Byla-li žádost podána u MFK, rozhodnutí podle části 4 čl. 26 písm. XNUMX RF Housing Code tam musí být vyzvednuty.

Postup pro legalizaci přestavby soudní cestou

Správa může odmítnout vlastníkovi (jím pověřené osobě) souhlas, pokud žadatel poruší stanovený postup. Pokud se tak stalo, pak v souladu s částí 4 čl. 29 bytového zákoníku Ruské federace má žadatel právo napadnout rozhodnutí přijaté na jeho žádost prostřednictvím správní žaloby u okresního soudu v místě bydliště; nebo skutečné umístění oddělení odpovědného za schválení přestavby.

• práce byly provedeny s ohledem na SNIP;
• zadavatel vynaložil veškeré úsilí, aby přestavbu legitimizoval;
• neoprávněná přestavba neporušuje zákonná práva a zájmy jak osoby/osob žijících v přestavěném bytě, tak jejich sousedů. A také, že přestavba neohrožuje jejich život a zdraví.

Právní nárok musí být podán do tří měsíců ode dne doručení zamítnutí. Pokud podáte žalobu po této lhůtě, soud ji na tomto základě odmítne projednat. Výjimky jsou zde poskytovány pouze osobám s platným (v souladu s ustanovením Části 1 čl. 219 CAS RF) a doloženým důvodem.

• zvětšení prostoru místností díky lodžii;
• demontáž (i částečnou, např. vložení okna nebo nového dveřního otvoru) nosné stěny;
• vybavení koupelny v předchozím obývacím pokoji;
• přenos topných zařízení na balkon (lodžie);
• spojení kuchyně vybavené plynovým potrubím s obývacím pokojem.

Za jakoukoli z těchto změn bude majiteli uložena pokuta. A soud mu uloží povinnost uvést prostory do původní podoby a znovu zahájit řízení o registraci přestavby.

Po schválení přestavby příslušným odborem nebo prostřednictvím soudu je žadatel povinen objednat u katastrálního inženýra nový technický plán bydlení.

Na konci je třeba podat žádost společnosti Rosreestr, aby provedla příslušné změny v jednotném státním registračním rejstříku.

• kontaktovat ZISZ za účelem vypracování plánu bydlení zohledňujícího prováděné změny;
• objednat technickou zprávu u specializované firmy nebo fyzického podnikatele člena SRO;
• podat příslušnou žádost místní správě (v případě zamítnutí podat žalobu);
• poté, co soud vydá kladný závěr, nařídit nový technický plán;
• podat žádost o provedení změn v Rosreestr.

Koupili jsme s manželem nedokončený byt v novostavbě. Okamžitě jsme provedli opravy, abychom se mohli nastěhovat a bydlet. Byt je dvoupokojový: kuchyň je kombinována s obývacím pokojem, ale na konvenční hranici mezi místnostmi je malá příčka.

Mnoho obyvatel podobných bytů okamžitě souhlasilo s developerem a ten na tomto místě příčku neosadil. A ten jsme při renovaci sami odstranili.

Nedávno jsme se rozhodli legalizovat přestavbu. Předpokládám, že neporušuje žádné požadavky. V domě nejsou plynové ani plynové sporáky, nesahalo se na nosné zdi, dřez ani sporák jsme do pokoje nepřestěhovali. Mám ale obavu, že jsme příčku odstranili bez předchozího souhlasu v době, kdy jsme ještě nebyli vlastníky.

Co dělat, když už bylo vše přestavěno, ale doklady nebyly shromážděny? Kontroluje někdo skutečný stav bytu při schvalování projektu? Mohu schválit přestavbu, která již existuje, a následně prezentovat stávající opravy jako výsledek? Nebo bude nutné v tomto místě postavit provizorní příčku a tu následně zbourat?

Vaše přestavba může být legalizována bez instalace dočasného oddílu. Nejjednodušší způsob je kontaktovat místní správu s plánem bytu s přestavbou a technickým závěrem, že splňuje všechny zákonné požadavky a neporušuje něčí práva.

Složitější metodou je legalizace přestavby soudní cestou. Pokud vás správa odmítne, budete ho muset kontaktovat.

Co je to rekonstrukce a přestavba?

Byt je možné zrekonstruovat nebo předělat. Rekonstrukce je instalace, výměna nebo přemístění inženýrských sítí, vodovodních, elektrických nebo jiných zařízení. A přestavba je změna v konfiguraci bydlení

. V obou případech je po ukončení práce nutné provést změny v technickém pasu obytných prostor.

Pokud například nainstalujete elektrický sporák místo plynového nebo vyměníte vanu za sprchový kout, jedná se o rekonstrukci. A pokud změníte konfiguraci místností na úkor ostatních místností v bytě nebo přesunete dveře, jedná se o přestavbu.

Ve vašem případě byla vybourána malá příčka v místnosti, která oddělovala kuchyň a pokoj. Takže jste měli přestavbu. Řeknu vám o tom dále.

Důsledky neoprávněné přestavby

Neoprávněná přestavba je volána, když byly provedeny změny, které však nebyly schváleny místní správou. Nebo pokud přestavba neodpovídá projektu, který tato správa schválila. Možné negativní důsledky takových oprav pro jednotlivce – pokuta 2000 2500 až XNUMX XNUMX rublů

. Ale v některých regionech, například v Moskvě, bylo zavedeno moratorium a do určitého data mohou být neoprávněné přestavby legalizovány bez pokuty.

Dříve nebo později se navíc změny stejně budou muset legalizovat. Například pokud je potřeba byt prodat, darovat, zdědit nebo zprivatizovat.

Pokud koupíte byt s neoprávněnou přestavbou, nový majitel to bude muset zlegalizovat. A pokud při přestavbě dojde k porušení stavebních zákonů a předpisů nebo je dům kulturní památkou, správa se zavazuje uvést vše do původního stavu na náklady vlastníka. Nejsou-li tyto náležitosti splněny, může správa byt zabavit soudní cestou.

Postup registrace sanace před opravou a po opravě je odlišný. V prvním případě je nutné koordinovat nadcházející stavební práce a ve druhém legitimizovat již hotové.

Před zahájením renovace je lepší přestavbu legalizovat. Jak to udělat, jsme již popsali v jiném článku v T⁠—⁠J. Ale protože jste to neudělali hned, vysvětlím, jak legalizovat dokončenou opravu.

Jak získat schválení přestavby místní správou

Takto byste měli jednat ve vaší situaci.

Kontaktujte BTI s osvědčením o vlastnictví nemovitosti nebo výpisem z Jednotného státního rejstříku a cestovním pasem. V některých městech se mohou názvy lišit, například v Petrohradě se místo BTI musíte obrátit na státní rozpočtovou instituci „GUION“.

Po vaší žádosti přijede pracovník ZISZ na prohlídku vašeho bytu a měření prostor. Při prohlídce vyznačí červenými čarami plochy s přestavbou na plánu bytu.

Objednejte si technickou zprávu že provedené práce odpovídají zadání, nejsou pro stavbu nebezpečné, neporušují práva ostatních obyvatel bytového domu a neohrožují jejich život a zdraví. Můžete si jej objednat u fyzického podnikatele nebo společnosti, která je členem samoregulační organizace SRO.

Zpracovatelé technické zprávy ji budou koordinovat s regulačními orgány: SES, požární dozor, oddělení architektury a Rospotrebnadzor.

Odešlete žádost a dokumenty odboru architektury místní správy nebo orgánu, který záměry schvaluje. Vše jim můžete přinést přímo nebo podat prostřednictvím MFC.

Důležité: žádost musí být podepsána všemi vlastníky bytů. A z dokumentů, které je potřeba přiložit

1. Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
2. Technický průkaz bytu.
3. Vysvětlení, tedy plán bytu s červenými čarami vyznačenými plochami přestavby.
4. Půdorys budovy.
5. Technický závěr organizace – člen SRO.
6. Závěr odboru ochrany architektonických, historických a kulturních památek, že přestavba prostor je přípustná, je-li budova, ve které se byt nachází, architektonickou, historickou nebo kulturní památkou.

Jakmile bude vaše žádost a dokumenty přijaty, obdržíte potvrzení o přijetí.

Žádost a dokumenty budou přezkoumány do 45 dnů

. Na základě výsledků obdržíte akt o schválení přestavby nebo zamítnutí. Bude zaslán na adresu uvedenou v přihlášce. A pokud jste podali žádost prostřednictvím MFC, bude nutné rozhodnutí vyzvednout tam.

— přibližně tento formulář je třeba odeslat oprávněné agentuře, ale v různých regionech se může lišit

Jak legalizovat přestavbu soudní cestou

Správa to vlastníkům často odmítá, protože původně porušili kolaudační řízení. Pokud k tomu ve vašem případě došlo, můžete podat správní žalobu u okresního soudu v místě vašeho bydliště nebo v místě oddělení, které schvaluje přestavbu

V tvrzení by mělo být uvedeno, proč považujete odmítnutí za nezákonné. A u soudu – dokázat:

1. Tato neoprávněná přestavba neporušuje zákonná práva a zájmy zbývajících obyvatel bytového domu a neohrožuje jejich zdraví.
2. Práce byly provedeny s přihlédnutím k odřezkům.
3. Udělal jste vše, abyste legitimizoval přestavbu.

Žádost musí být podána do tří měsíců od obdržení zamítnutí

. Pokud lhůtu zmeškáte, soud na základě toho zamítne. Výjimka bude udělena pouze těm, kteří uvedou pádný důvod nepřítomnosti.

Pokud bude přestavba odpovídat stavebním předpisům a vlastník doloží vše, co jsem psal výše, soud rozhodne v jeho prospěch. Ale například soud nebude legalizovat přestavbu, pokud vlastník:

• zvětšil pokoj kvůli lodžii;
• demontoval nosnou zeď;
• přemístili topná zařízení na balkon;
• vybavená koupelna v obývacím pokoji;
• kombinovaná plynofikovaná kuchyně s pokojem.

doložka 9.22 SP 54.1333

Za takové změny dostane majitel pokutu a soud nařídí uvést prostory do původního stavu.

• Například v Krasnodaru provedl majitel jednopokojového bytu rekonstrukci a přestavbu v bytě a obrátil se na meziresortní komisi, aby změny koordinovala. Komise to odmítla a žena se obrátila na soud, aby prohlásil odmítnutí za nezákonné.
• Soudy první, odvolací a kasační instance jejím požadavkům vyhověly. Domnívali se, že přestavba neporušuje práva a oprávněné zájmy sousedů, neohrožuje jejich život a zdraví a je v souladu se stavebním řádem.
• Meziresortní komise se závěry soudů neztotožnila a podala stížnost k Nejvyššímu soudu. Majitel při rekonstrukci udělal otvor do nosné zdi. To vyžaduje souhlas všech obyvatel, ale jen 62 % jej dalo. Soud poukázal na to, že dispoziční řešení vlastně změnilo bytový prostor na nebytový, což porušuje územní plán. V důsledku toho Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí předchozích instancí a zamítl žalobu vlastníka.

Poté, co odbor nebo soud schválí přestavbu, je potřeba objednat u katastrálního inženýra nový technický plán bytu. A poté odešlete žádost společnosti Rosreestr o provedení změny v jednotném státním registru nemovitostí

S tím výsledkem, že

Ve vašem případě navrhuji tento plán. Nejprve kontaktujte ZISZ, aby vypracovala plán bytu s přestavbou. A také si objednat technickou zprávu od firmy nebo fyzického podnikatele – člena SRO.

Poté odešlete žádost místní správě. Pokud vás odmítne, obraťte se na soud se správní žalobou. Přiložte k němu odmítnutí a další dokumenty.

Až soud rozhodne ve váš prospěch, objednejte si nový technický plán bytu a podejte žádost na Rosreestr.

Co dělat? Čtenáři se ptají, odborníci odpovídají
Elizaveta Vasilyeva Provedli jste nějakou přestavbu? Sdělte nám, s jakými problémy jste se setkali:

• Alexander Co když byl dům postaven před půl stoletím v jiné konfiguraci, než jaká se odráží v plánu? (nenosná zeď je umístěna v jiném místě o 1 metr, komunikace vycházejí z horního patra v jiném místě než na plánu), aby bylo legitimováno použití regulativů přestavby? nebo nějaký samostatný? 7
• alena_lanskaya Nechápu, proč bys měl uvádět v omyl, když tomu nerozumíš? Postup schválení je následující: 1. Podejte žádost o schválení, jako byste ještě nic neudělali. V tuto chvíli kontrola neprobíhá, pokud projekt (návrh plánu) neporušuje žádné normy, je doručen papír o schválení přestavby 2. Po 5 měsících podáváte žádost o dokončení. Tady si jdeme prohlédnout hotový byt. 3. Dále ZISZ a žádost do ruského rejstříku Nejsou zapotřebí žádné soudy, závěry o shodě atd. Všechno je to podvod za peníze. Dokončený layout jsem osobně schválil v roce 2018 bez jakýchkoliv soudů, závěrů a jiné hry. 16
• No Name alena_lanskaya, řekněte mi prosím, kde přesně musím podat žádost o schválení? Musím k žádosti přiložit plán bytu? 0
• alena_lanskaya Ne, místní samospráva, není potřeba 0
• No Name alena_lanskaya, děkuji! 0
• Anastasia Chipurina alena_lanskaya, ano, všechno je tak, pouze pokud si na vás soused nestěžoval u státní bytové inspekce. 0
• alena_lanskaya Anastasie, řeknu ti víc, trestní zákoník si na mě stěžoval a už byl soud za nelegální přestavbu. Což nám nezabránilo získat schvalovací certifikát přímo během zkoušky bez kontroly, přestože přestavba byla skutečně provedena 0
• Olesya Narbut alena_lanskaya, je žádost o schválení předložena ZISZ? 0
• Golovina Victoria alena_lanskaya, ahoj. Mohu se s vámi v této otázce poradit? 0
• alena_lanskaya Golovina, TG @alena_lanskaya 0
• Tatyana K alena_lanskaya, Dobrý den! Řekněte mi, u které organizace jste si objednali plán přestavby? 0
• Lukin Alexander I koupil byt s již dokončenou zakázanou přestavbou a rekonstrukcí: kuchyně s plynovým sporákem, pokoj a lodžie jsou jeden prostor. Radiátory topení jsou umístěny na lodžii. Koupelna je kombinovaná. Chci prodat svůj byt. Neumím si představit, jak to všechno může být legalizováno 0
• user3216093valentina Dobrý den. Ano, přestavbu provedli svépomocí před 15 lety. Nyní to chceme legalizovat. Nemohu podat žalobu u soudu. Žádný vzorek. 0
• user3216093valentina Řekli mi, abych začal s technickými podmínkami, okamžitě přijel specialista a vše nafotil. Pak vše v řetězci těch podmínek, projekt, veškerá projektová dokumentace, administrativa, která to poslala k soudu. I když se nenosná zeď posunula pouze o 40 cm a vyměnily se dva bloky dvou nenosných zdí. Jedna byla zapečetěna a druhá otevřena. 0
• user3216093valentina Bydlení a komunální služby ZISZ a správauser3216093valentina, 0
• uživatel3216093valentina Tatyana, bydlení a komunální služby ZISZ a SPRÁVY 0
• user3216093valentina Golovina, co? 0
• user3216093valentina skončili jsme s tímto alena_lanskaya, 0
• Timur Vosmerik Lukin, vlastně v žádném případě. Buď prodávejte těm, kteří jsou připraveni nakupovat za „skutečné peníze“, a nemusí volat měřiče/ocenitele (pokud ještě nemáte „červené čáry“), nebo oddělte kuchyň od místnosti alespoň tenkou posuvnou přepážku, přiveďte radiátor ústředního topení dovnitř teplého obrysu domu, postavte část parapetního bloku (pokud tam žádný není) a během kontroly a inspekce nainstalujte nejlevnější okenní rám z „tak, aby existuje“ kategorie. 3
• Ivanov Sergej Po dokončení legalizovali jejich přestavbu v Moskvě. Měli jsme štěstí, že nedošlo k žádnému porušení. Objednali jsme pouze technickou zprávu. Doporučuji tento článek krok za krokem: https://resog.ru/kak-uzakonit-pereplanirovku/ 0
• Yulia Shuvalova alena_lanskaya, je to možné ne za 5 měsíců? Bude se počítat za dva týdny? 0
• Nina Nugaibekova Odstranili stěnu mezi kuchyní a obývacím pokojem, koupelny byly spojeny 0
• Sergey Kolmakov Nějak to není úplně jasné: pokud byl obdržen technický závěr o dodržování norem a úryvků, tak proč může administrativa odmítnout? 0
• Sergey Kolmakov alena_lanskaya, co když ještě přijdou na kontrolu? 0
• Irina Despiller alena_lanskaya, to nebude fungovat, protože budou vyžadovat nový plán ZISZ. A vaše přestavba již byla provedena, takže vám BTI vytvoří plán na základě skutečnosti přestavby = potvrzení, že přestavba již byla provedena 0
• alena_lanskaya Irino, neexistuje žádný „čerstvý“ a „nečerstvý“ plán. Existuje pouze jeden plán ZISZ, není třeba před podáním žádosti znovu kontrolovat stávající plán. Pokud je to nová budova a neexistuje žádný plán a je to Moskva (kde existují nějaké zákony v této věci) – pak ano, mohou nastat potíže. Ale i pro takové případy v Moskvě existuje samostatný postup, ve skutečnosti koordinace s technickým závěrem 0