Jak legalizovat zvětšení plochy balkonu?

Nejvyšší soud Ruské federace učinil užitečné vysvětlení pro občany žijící v bytových domech. Vysvětlil, na co má právo vlastník bytu, který se rozhodl balkon přestavět.

Vždy se našlo dost lidí, kteří se chtěli polepšit, a podle většiny to znamená rozšíření balkonu. Výjimkou nejsou ani ty současné. Mnoho vícepodlažních budov proto ohromuje rozmanitostí rámů, markýz a dalších zvonků a píšťalek na balkonech, které značně hyzdí vzhled domů.

Nejvyšší soud Ruské federace toto objasnil při přezkoumání výsledků jednoho sporu o „balkonu“. Šlo o to, že jedna z majitelek bytu v činžovním domě si předělala balkon.

Její rekonstrukce byla vlastně standardní – to často dělají ti, kteří si chtějí vylepšit svůj balkon, paní ho spojila s kuchyní a zároveň zvětšila. Kromě toho majitel instaloval nad balkonem přístřešek v takové délce, že bránil ve výhledu sousedům nahoře.

Sousedé, rozhořčení touto nepříjemností, kontaktovali místní úřady. Ani těm, kterým se úprava nelíbila, a úřady požadovaly uvedení bytu do původního stavu s tím, že žalovaná zahájila přestavbu bez povolení příslušných orgánů a bez souhlasu sousedů. Obyvatelé domu na svou stranu podali vlastní žalobu. Balkonový přístřešek podle sousedů přesahuje balkonovou desku přibližně 1,5 metru, což kazí jak výhled z balkonu, tak obraz domu.

Paní se nedala a odpověděla protinávrhem. V něm napsala, že sesbírala hromadu povolení od všech úřadů a požádala, aby jí nezasahovala do užívání si života s novým a bezpečným balkonem.

Odborníci RG na právní otázky správy bytového domu sdělit v sekci „Právní konzultace“.

Soudě podle podkladů získaných soudem rekonstrukce balkonu splňuje hygienické i požární požadavky. A podle odborníků při sanaci nedošlo k porušení nosných konstrukcí. Při soudním líčení se ukázalo, že připravovanou rekonstrukci balkonu schválilo 49 sousedů a majitel nebytových prostor domu.

Místní soudy se postavily na stranu majitele bytu.

Všichni obyvatelé vlastní: střechy, obestavující nosné i nenosné konstrukce, zařízení

Podle jejich názoru byla rekonstrukce balkonu provedena s ohledem na požadavky stavebních a hygienických norem a předpisů, žádným způsobem neporušuje práva a zájmy vlastníků ostatních bytů, neohrožuje jejich život a zdraví a nemění „účel prostor“.

Vedení města a další sousedé ale s tímto rozhodnutím nesouhlasili a napadli ho u nejvyššího orgánu. Vedení města považovalo takové rozhodnutí za nebezpečné především proto, že nyní si každý bude moci přestavět balkony podle svého vkusu a přání. Těžko si představit, v co se změní tvář města.

Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace pečlivě prostudovalo „balkonový“ spor a nesouhlasilo s názorem svých kolegů. Nejvyšší soud uvedl, že občanka provedla přestavbu bez povolení, nedostala povolení, nezískala souhlasy úřadů a sousedů. Nejvyšší autorita vysvětlila, že balkónové desky jsou součástí společného majetku, a proto je nutné jejich přestavbu dohodnout se všemi vlastníky prostor v domě.

Pokud v takových případech otevřete hlavní dokument – zákon o bydlení Ruské federace, pak odstavec 3 části 1 článku 36 říká následující: všichni majitelé prostor v bytovém domě vlastní společný majetek: střechy, obklopující nosné a nenosné konstrukce daného domu, strojní, elektrická zařízení a další zařízení .

Nejvyšší soud konkrétně zdůraznil, že balkónové desky patří do společného jmění. Uvádí to dokument s názvem „Pravidla pro údržbu společného majetku v bytovém domě“. Tato Pravidla byla schválena usnesením vlády č. 13 ze dne 2006. srpna 491.

Tento řád obsahuje odstavec 2 oddílu I „Určení složení společného jmění“. Doslova se tam píše: „Společná nemovitost zahrnuje mimo jiné obepínající nosné konstrukce bytového domu (včetně základů, nosných stěn, podlahových desek, balkónových a jiných desek, nosných sloupů a jiných obvodových konstrukcí). nosné konstrukce),“ uvádí .

Tak, jak zdůraznilo Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu, balkonem se rozumí i uzavírací a nosné konstrukce, říká definice.

Soud ve svém rozhodnutí uvedl, že nájemce může při rekonstrukci prostor zmenšit společný majetek, ale taková přestavba je možná pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v domě (článek 3 § 36 obč. Zákon o bydlení Ruské federace). Stejné ustanovení je zakotveno v části 2 § 40 téhož zákoníku – „pokud není rekonstrukce, reorganizace nebo přestavba prostor nemožná, aniž by k nim byla přidána část společného majetku, musí být souhlas všech vlastníků prostor v bytovém domě získal.”

Tak to shrnul Nejvyšší soud ve svém odůvodnění – při seriózní přestavbě balkonu v jednom jednotlivém bytě je předpokladem souhlas všech vlastníků.

A souhlas čtyř desítek sousedů považovaly místní soudy za zcela dostačující. Místní soudy ale nepočítaly s tím, že odpůrců rekonstrukce balkonu bylo více. Mezitím sousedé, kteří kategoricky protestují proti rozšíření balkonu, podali hromadné odvolání k soudu a je k dispozici v materiálech případu.

Zmenšení společné nemovitosti je možné, ale přestavba je možná pouze se souhlasem všech vlastníků

„Soudní kolegium pro civilní věci ozbrojených sil Ruské federace konstatuje, že porušení hmotného práva, kterých se dopustily soudy první a odvolací instance, jsou závažná, ovlivnila výsledek případu a bez jejich odstranění nelze a chránit porušená práva,“ stojí v rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace.

Soud zrušil všechna rozhodnutí v případu a poslal jej k novému projednání s tím, že nařídil vzít v úvahu postavení ozbrojených sil RF.

Jednou z oblíbených možností přestavby bytu je jeho kombinace s balkonem a lodžií. Mnoho majitelů nemovitostí se domnívá, že taková práce je jednoduchá a nevyžaduje povolení. Ve skutečnosti lze některé práce provádět bez schválení, ale většina z nich je bez schválení zakázána. A pokud provedete přestavbu v rozporu se stavebními předpisy, budete muset zaplatit pokutu a vrátit vše do původního stavu.

Řekneme vám, zda je možné kombinovat balkon a pokoj a jak to udělat, aby byla přestavba legální.

Jaký je rozdíl mezi balkonem a lodžií

Pokud se chystáte kombinovat lodžii s místností, musíte pochopit, co přesně má být připojeno – balkon nebo lodžie. To je důležité, protože stavební a legislativní normy pro ně počítají s různými úkony, které lze při opravě nebo rekonstrukci provést.

Rozdíly mezi lodžií a balkonem jsou uvedeny v SP 54.13330.2011, SNiP 31-01-2003. Podle nich:

lodžie je místnost obehnaná zdmi ze tří stran. Pokud mluvíme o rohové místnosti, pak je lodžie uzavřena dvěma stěnami, balkon je oplocená plocha vyčnívající z fasády.

Balkon a lodžie mají různé technické možnosti – schopnost odolat zatížení, které je na ně aplikováno. Protože je lodžie součástí budovy a spočívá na jejích bočních stěnách, unese téměř stejnou váhu jako místnost. To je asi 400 kg na metr čtvereční plochy. U novostaveb může být toto zatížení vyšší a dosáhnout 600 kg na metr čtvereční.

Balkon není součástí stavby – přiléhá k nosné stěně pouze jednou stranou. Proto je maximální zatížení na něm menší. I v novostavbách je to jen 250 kg na metr čtvereční. A každým rokem se snižuje asi o 1 %.

Je možné spojit lodžii s pokojem: právní aspekty

Pokus o kombinaci lodžie nebo balkonu s místností je spojen s akcemi, které mohou narušit integritu konstrukce nebo ji učinit nepoužitelnou. Při přestavbě vlastníci bytů:

přemístit komunikační sítě a instalovat další elektrické body;

Pokud se chystáte přestavovat pokoj s balkonem, musíte vzít v úvahu legislativní normy platné na území Ruské federace. Zohledňují také určité požadavky, které mohou platit v předmětu federace, kde se byt nachází. Například pro Moskvu to bude:

Usnesení Státního výboru Ruské federace pro výstavbu a bydlení a komunální služby č. 170. Schvaluje pravidla a předpisy pro technický provoz bytového fondu Usnesení moskevské vlády č. 508; Stanovuje normy, podle kterých je organizována rekonstrukce a přestavba prostor v bytových a nebytových domech.

Podle pravidel stanovených ve vyhláškách:

Lodžii nelze v bytových domech využívat k jinému účelu, než ke kterému je určena. Při rekonstrukci nelze sloučit vnitřní prostory s lodžií.

Proč je zakázáno kombinovat lodžii s místností

Kombinace lodžie s bytem je zakázána z mnoha důvodů, z nichž hlavní jsou:

při kombinaci studených a teplých místností dochází k narušení tepelného obrysu budovy. Tím se zvětšuje plocha, ve které je nutné v zimě udržovat teplo. V takových situacích se výrazně zvyšuje zatížení ústředního vytápění, se kterým se špatně vyrovnává, a teplota uvnitř bytu se může stát během přestavby neobyvatelnou, často je ovlivněna nosná stěna. V tomto případě hrozí poškození celistvosti celé stavby, a to až k jejímu zřícení.

Příklad přestavby, na které se nelze dohodnout:

částečná demolice parapetního bloku bez instalace panoramatického (francouzského) zasklení demolice parapetního bloku a montáž oken s dvojitým zasklením mezi lodžií a místností, která neposkytují tepelnou izolaci, odstranění radiátoru ústředního topení do lodžie; posunutí okraje lodžie uvnitř místnosti.

Kombinace lodžie s pokojem: co se dá dělat

Je povoleno demontovat parapetní blok a nahradit jej průsvitnými dveřmi. Ale taková přestavba se musí promítnout do schváleného projektu. Chcete-li získat povolení k přestavbě, musíte provést tepelně technický výpočet. Pomáhá určit rozdíl v tepelných ztrátách před a po práci a porovnat je s normovanými.

Při získávání povolení je důležité pochopit, že baterii nelze vyjmout do lodžie. Zákon zakazuje umístit na balkon nebo lodžii, bez ohledu na to, zda byly spojeny s přilehlou místností nebo ne:

vodní radiátory potrubí topného systému;

Při změně termínu je třeba vzít v úvahu následující body:

pokud chcete, aby byla lodžie teplá, můžete vytvořit vyhřívanou podlahu nebo nainstalovat elektrický ohřívač nebo podlahový konvektor nelze provést šokovou metodou; K tomu používají beznárazovou metodu a používají diamantové zařízení v domech, které jsou určeny k ochraně před progresivním zhroucením budovy, parapetní blok nelze v některých oblastech demontovat, lze demontovat část stěny; se rovnalo změně fasády vědění. V tomto případě je téměř nemožné koordinovat přestavbu.

Je povoleno zmenšit plochu nosné stěny a demontovat práh dveří. Ale takové druhy práce nejsou povoleny ve všech domech. Můžete například odstranit práh a zvýšit stěnu v monolitických domech. Takové budovy mají speciální design. Stěny v nich jsou vyrobeny podle principu koláče. Skládají se z pěnobetonu, plynosilikátu nebo struskového betonu, izolace a omítky. U tohoto provedení je podpěra vyrobena podlaha po podlaze. Majitel bytu v monolitickém domě může rozšířit dveře, aniž by riskoval celistvost budovy, aniž by to ovlivnilo nosné stěny. Pokud jsou však vnější stěny budovy vyrobeny ze železobetonu, není možné provést práce na kombinaci lodžie a balkonu s demontáží stěny – to ovlivní nosnou konstrukci.

Možnost demontáže prahu v cihlovém nebo blokovém domě závisí na konstrukci betonové desky. Pokud byl během stavebních prací uzavřen ve formě konzoly, nelze práh odstranit – může to vést ke zhroucení.

V panelovém domě není možné zmenšit zónu stěny a demontovat práh. Ale můžete snížit výšku matice – to se nepovažuje za porušení.

Co se stane, když ignorujete omezení týkající se kombinace balkonu s pokojem

Majitelé bytů často svévolně demontují okenní a parapetní bloky, připevňují balkony, izolují je, aniž by získali povolení. Zdá se jim, že je to jejich majetek a nejsou potřeba žádné souhlasy.

Důsledky mohou být různé. Pokud se například dotknete nosné zdi, může se balkon zřítit. A když zkombinujete balkon s pokojem v bytě, bude chladněji. Z toho se vyvine vlhkost a objeví se plísně. Přesto, že přestavba bez získání povolení, majitel bytu porušuje zákon. Pokud si správcovská společnost, sousedé nebo někdo jiný stěžují na nezákonnou kombinaci lodžie s pokojem, ponese odpovědnost majitel domu.

Jaký bude trest, záleží na tom, co udělal majitel bytu. Pokud jsou v bytovém domě povoleny provedené akce s přihlédnutím k jeho typu a normám kraje, budou povinni zaplatit pokutu a provést změny v technickém plánu. Výše pokuty pro běžné občany je až 2500 300 rublů. Pokud však prostory patří právnické osobě, může pokuta dosáhnout XNUMX tisíc rublů.

Často se ukazuje, že kombinace balkonu s místností je provedena v rozporu se stavebními předpisy a ohrožuje integritu budovy. Pokud je taková přestavba opravena, potřebujete:

zaplatit pokutu demontované části lodžie nebo balkonu – uvést prostory do původního stavu.

Při opravě nelegální přestavby se stává, že majitelé bytů zaplatí pokutu, ale nevrátí prostory do původního stavu. V tomto případě se zástupci bytové inspekce obracejí k soudu. Rozhodnutím soudu může být byt vlastníkovi odebrán. Nemovitost bude prodána v dražbě a výtěžek bude použit na výběr částky potřebné na restaurátorské práce. Tato částka bude zahrnovat náklady na materiál a práci, kterou má dodavatel provést. Zbytek peněz bude převeden na bývalého majitele bytu.

Seznam podkladů pro propojení lodžie s pokojem

Nemůžete samostatně demontovat zeď nebo práh, provádět další práce související s přestavbou. Aby bylo vše legální, musíte nejprve získat povolení. Po dokončení opravy je přestavba akceptována komisí, která kontroluje soulad provedených prací se seznamem těch, pro které vlastník bytu obdržel povolení. Po přejímce díla vypracuje komise doklad o dokončení díla. Pokud nejsou zjištěna žádná porušení, je plán bytu upraven.

Chcete-li získat povolení k přestavbě, musíte shromáždit následující dokumenty:

technický plán bytu; Může to být osvědčení o vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí; Takový dokument však nemůžete nakreslit sami nebo kontaktovat odborníka, který ví, jak kompetentně vypracovat výkresy. To provádí projekční organizace výpočet tepelné techniky; Takový dokument je nutný, pokud povolení ke spojení místnosti s lodžií neobdrží osobně vlastník bytu, ale jeho oprávněný zástupce, souhlas všech; majitelé prostor v domě. Takový dokument je potřebný, pokud přestavbu nelze provést bez přidání části společného majetku do prostor žadatele. Vydává se například, pokud majitel bytu chce zvětšit plochu baldachýnu nad svým balkonem – to změní vzhled fasády budovy a ovlivní část společného majetku. Stejné povolení je třeba získat, pokud chce majitel domu spojit balkon s jakoukoli místností svého bytu; Je nutné, pokud byl byt koupen na hypotéku a ještě z něj nebylo odstraněno věcné břemeno. Chcete-li provést přestavbu, musíte nejprve získat povolení od banky. Pokud banka nedá povolení, bude přestavba za podmínek hypotečního úvěru možná až po splacení úvěru a odstranění věcného břemene Závěry Ministerstva pro mimořádné situace Ruské federace.

Seznam dokumentů pro získání povolení se může lišit v závislosti na regionu a aktuální legislativě v době podání žádosti. Je lepší si ujasnit, co je třeba sbírat pro určitou práci. K tomu se můžete obrátit na městský odbor architektury osady.

Pořadí práce při kombinaci lodžie s místností

Chcete-li kombinovat lodžii a pokoj, potřebujete:

Určete, jaké práce budou provedeny. Majitel bytu nemusí studovat, co lze a co nelze – pravidla regionu a seznam prací, které je povoleno provádět, najdete v ZISZ nebo v projekční firmě projekční společnost, která vypracuje projekt přestavby dle platných norem. Takový dokument může vyhotovit pouze společnost, která je členem samoregulační organizace. V případě, že dokument vyplní organizace, která není členem SRO, nebude projekt schválen a nebude vydán souhlas s přestavbou ke schválení správcovské společnosti, v jejíž rozvaze je bytový dům se nachází, obraťte se na ministerstvo pro mimořádné situace a Rospotrebnadzor, pokud práce vyžaduje schválení od takových organizací, připravte a předložte balíček dokumentů k získání povolení k provedení práce podle schváleného projektu. Volání katastrální inženýři, kteří vypracují osvědčení o provedených pracích, podepište osvědčení o provedené práci s projektanty, správcovskou společností a správou, aby vypracovali nový technický plán bytu s již provedenými změnami Odešlete žádost společnosti Rosreestr s doklady o vlastnictví bytu a novým technickým plánem pro přizpůsobení se změnám. Žádost lze podat kontaktováním pobočky MFC nebo odesláním žádosti prostřednictvím oficiálních webových stránek Rosreestr. Pro podání žádosti přes internet musí mít žadatel elektronický podpis Pořídit si nový výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

O povolení přestavby není nutné žádat osobně. To lze provést prostřednictvím webových stránek Státních služeb přiložením potřebných dokumentů ve formě naskenovaných kopií.

Přestavba může být zamítnuta, pokud:

žadatel nepředložil všechny dokumenty, které jsou potřebné v konkrétním případě, seznam prací, které vlastník plánuje provést, nesplňuje požadavky právních předpisů Ruské federace nebo regionu, ve kterém se bytový dům nachází.

Stává se, že žadatelům je zamítnuta přestavba bez právního důvodu. Pokud se majitel bytu domnívá, že chystané změny neodporují zákonu a stavebním zákonům, může se na ochranu svých zájmů obrátit na soud.

Někdy se kupující bytu potýkají s tím, že bývalý majitel provedl přestavbu, ale nelegalizoval ji. Často se o tom dozvědí až po transakci. Aby se předešlo situacím s nelegální přestavbou v zakoupeném bydlení, musíte před podpisem kupní smlouvy zkontrolovat technický plán bytu se skutečnými rozměry a konfigurací prostor.

Je možné legalizovat spojení balkonu s pokojem zpětně

Podle statistik je 90 % souhlasů s přestavbou provedeno až po dokončení prací. Nejčastěji se tak děje před prodejem bytu. Ve většině případů byla taková přestavba provedena před mnoha lety a majitelé doufají, že bude možné zaplatit malou pokutu a jednoduše provést změny v Rosreestru.

Ve skutečnosti je takové odvolání spojeno s vydáním velkého množství povolení a často musí být schváleno soudní cestou. Pokud byla přestavba provedena v rozporu se stavebními předpisy, budete muset zaplatit pokutu za vrácení všeho do původního stavu, bez ohledu na to, jak dlouho byl byt provozován s provedenou přestavbou.

Některé druhy práce, které jsou nyní zakázané, byly uznány jako legální již před několika lety. Pokud je tedy nutné přestavbu legalizovat, berou v úvahu normy, které byly v platnosti v Ruské federaci a regionu, kde se byt nacházel během doby opravy.

Kombinace lodžie s pokojem: co si pamatovat

Seznam prací, které lze provést, závisí na typu bytového domu, materiálu jeho konstrukce a normách platných v Ruské federaci a regionu Nemůžete samostatně studovat stavební předpisy a legislativu regionu, kde je byt umístěn a provést přestavbu – k tomu musíte získat povolení k úplné integraci pokoje s balkonem nebo lodžií. I když je povoleno demolovat parapetní blok, je nutné instalovat posuvné dveře Při kombinaci lodžie s místností je zakázáno instalovat radiátory nebo vést topný systém přes lodžii. Na lodžii můžete nainstalovat elektrický ohřívač nebo vytvořit vyhřívanou podlahu Chcete-li získat povolení k přestavbě, musíte po práci vypracovat projekt, schválit jej u správcovské společnosti a získat povolení od ministerstva pro mimořádné situace, Rospotrebnadzor je dokončen, musíte vypracovat akt, vytvořit nový technický plán a kontaktovat Rosreestr pro změny zařazení. Po podání žádosti je majiteli bytu předán výpis z Jednotného státního rejstříku s provedenými změnami Pokud provedete přestavbu bez povolení, budete muset zaplatit pokutu a provedené změny legalizovat. Pokud provedené práce neodpovídají stavebním předpisům, bude nutné prostory uvést do původního stavu.